近日，卓越集團完成了0.5億美元債回購，并新發行了1億美元債，發行利率4.3%。在諸多民營房企加速處置臨期美元債之時，卓越集團能夠搶占美元債融資“席位”，并實現成功發行，確實有其過硬的實力。

事實上，自年初開始，“一行兩會”發聲保障房企融資，優化信貸政策，支持房地產企業合理融資，為房企融資開閘提供了條件，但依然存在一定的門檻。卓越集團能完成主動回購并重新成功發行美元債，側面體現了卓越集團資金面的穩定及資本市場對它的認可。

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美元債市場兩級分化嚴重 財務穩健民營房企成資本首選

作為房地產企業的重要融資渠道，地產美元債信用是房企境外信用的直接表現。誰能在此時堅守自身現金流陣地，誰便能“活下去”。

2022年7、8月份是房企美元密集到期月，違約風險顯著上行，卓越集團能通過提前贖回及發行美元債的方式，向市場釋放信心，加固自身資金“安全墊”，這離不開卓越集團一直以來財務上的自律。

值得一提的是，卓越是目前少有的債市無波動的民營房企，也是目前唯一半年內實現兩次發行低利率美元債的民營房企，其實力可見一斑。

今年3月18日，卓越商管宣布，成功發行1億美元優先票據，債券期限3年，發行利率為2.91%，該利率創下卓越商管境外發債利率的歷史最低記錄，而此次發行的美元債利率同樣保持在低利率的水平，充分體現了資本市場的認可。

數據顯示，境外債方面，卓越集團的債券價格相對穩定，且存量美元債規模不大，僅4.5億美元；境內債方面，深交所固定收益信息平臺顯示，卓越商管申報的21.6億元“前海壹號大灣區綠色資產支持專項計劃（碳中和）ABS項目”狀態更新為“通過”。 3月3日，深圳市卓越商業管理有限公司新一期申報公開發行的公司債券項目狀態更新為“通過”。 當前市場情況下，民營房企公開市場融資頻頻受阻，而卓越能在短時間內拿到金融監管機構的多張批文，無不體現了金融監管機構對卓越的認可與支持。

險資認購，體現公司的財務穩健

據了解，近期深圳及北京的多家保險資金投資機構也積極認購了卓越集團發行的CMBS和公司債產品。眾所周知，保險資金投資涉及民生問題，保費的保值增值是重中之重，投資偏好基本是金融投資中最保守的。卓越的公開產品具有安全性高、收益率良等特點，既滿足了保險機構對投資產品安全的考量，也滿足了其收益要求，是當前動蕩的房地產金融投資市場不可多得的安全標的。

雖然2022年融資“暖風”頻吹，但是市場融資信心重塑仍然需要時間。此時，發債機構對于房企及其旗下物企融資信用度的考量依然嚴苛。卓越集團在財務層面的自律為此次美元債發行增加了不少助力。

首先，卓越在經營過程中對資金指標嚴格管控，保持融資杠桿規模適度，量入為出地科學運作資金，控制風險總量；降低對融資資金的依賴程度，分散資金風險。根據行業趨勢和資金形勢，積極動態調整發展策略，提前響應靈活應對提高自身跨行業周期的發展能力。

其次，在行業融資并不寬松的當下，卓越集團始終遵循嚴格的財務紀律，保持現金流、債務結構、信用評級等多個財務指標的健康度，以降低自身債務風險與融資成本，提升抗風險能力。在期限結構上，積極調節融資期限結構，優先選擇中長期融資產品，對短期融資或即將到期的非短期融資，利用融資窗口主動置換調整；在渠道結構上，以傳統銀行融資為主，適度發展公開市場業務，保持對外信息的透明度，同時不在單家機構集中融資，以分散風險；在單筆業務金額上，避免單筆融資業務金額過大，以降低融資集中到期可能形成的風險。

此外，卓越集團一直以來的財務健康度表現及綜合實力，也為此次美元債發行增加了助力。

數據顯示，卓越一直保持位于“綠色檔”行列，一直低杠桿前行。6月22日，據深交所最新披露，聯合資信維持卓越商管公司主體長期信用等級為AAA，展望穩定。

在企業綜合實力方面，卓越集團始終堅持商住并舉，多航道協同穩健發展，而這正是利好融資的關鍵。圍繞“1+1+X”布局戰略，卓越始終重點開發大灣區、長三角以及其他一二線高增長城市，目前在全國40余城開發超200個項目，值得一提的是，卓越集團有超70%土儲位于大灣區。數據顯示，2021年卓越集團位列中國房地產開發企業銷售30強，并連續18年入選“中國藍籌地產企業”，榮膺中國房地產城市更新十強企業TOP2，中國房地產商業業地產綜合實力TOP7。

堅持多航道運營

穩固企業發展基石 擴充現金流

一方面，財務健康的民營企業能夠為房企提供足夠的背書。另一方面，銷售市場、經營能力等各方面組合而成綜合信用背書，也能為企業擴展融資渠道提供新的橋梁。這都構成了房企融資能力的直接表現。

除了財務及融資能力的市場反饋，此次卓越集團之所以能夠實現低利率美元債融資，更多地體現了卓越集團堅持多航道運營，擁有穩健基石及更寬裕現金流。

與近年來因沖規模名聲大噪的企業相比，卓越保持著難得經營層面的自律與穩健。嚴格堅持“以有利潤的現金流”為核心，堅持商住并舉，堅持多航道發展。面對前些年突飛猛進的地產行情，卓越集團也表現出不一般的克制與篤定。

首先，卓越主動建立“穩定經營”與“化解風險”二者互為因果的邏輯關系，通過多業務、多模式的運營調度，強化經營性回款，正向現金流保證長期從容發展。在行業“良幣驅逐劣幣”的趨勢明顯的情況下，贏得主動。

此外，在大資管時代，良好的資產運營也能為房企發展補給了更多的現金流量。

數據顯示，2021年卓越集團資產運營核心收入超30億，管理面積約120萬㎡，在管項目38個。尤其在商辦領域，卓越始終保持國內領先優勢地位。其中深圳在建和開發的寫字樓超過40座，包含卓越世紀中心、前海壹號、后海中心等明星地標，廣受權威青睞。共計8座卓越商辦產品取得9項LEED/WELL綠色建筑金級項目認證。過去一年，更在綠色建筑、設計美學、服務水平等多個考量維度，摘得4座權威大獎。

卓越商企服務延續上市蓬勃勢頭，吹響外拓號角，接連中標阿里巴巴、大疆等互聯網龍頭企業、500強企業總部和獨角獸企業等優質項目，與大客戶維持互信共贏；并成功拓展醫療等賽道，助力卓越可持續發展。

此外，卓越城市更新也位列中國房地產城市更新十強企業TOP2，旗下儲備超百個優質項目，其中深圳過半，同樣為卓越的未來蓄力長遠。

在行業重塑信心的關鍵期，卓越集團以26年的穩健經營實力、高品質產品及服務，彰顯卓越綜合實力。此次美元債發行及回購也會卓越集團發展增加了新的底氣與現金流量，于不確定性中盡顯品牌房企良好根基。

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